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Juridique  : baux commerciaux

un sujet en constante évolution suite à de nombreux litiges entre propriétaires et locataires. le point sur les dernières jurisprudences.

Ravalement : qui en supporte la charge?

Il convient de distinguer pour ces travaux si le contrat de bail est soumis aux dispositions de la loi Pinel ou s’il est antérieur. En effet, la loi Pinel de juin 2014 rejette la possibilité pour le bailleur de mettre à la charge du locataire les travaux de ravalement lorsqu’il s’agit de gros travaux.

Qu’entend-on par gros travaux? Ceux touchant au gros œuvre. Ainsi le ravalement ne peut plus être à la charge du preneur s’il consiste par exemple à réaliser de la maçonnerie. Par contre, des travaux consistant en une remise en état de l’enduit ou de la peinture peuvent l’être.

Qui paie les travaux de ravalement ?  © Adobe Stock

Qu’en est-il des travaux de ravalement imposés par l’administration?

Réunions d’information

 

Baux Commerciaux

• Le 10 avril à Strasbourg

• Le 23 avril à Mulhouse

Inscription obligatoire :
03 88 75 25 23 • juridique@alsace.cci.fr

 

Dans ce cas de figure, si le bail ne prévoit pas la prise en charge par le locataire des travaux prescrits, quelle que soit la date de signature du contrat (avant ou après la loi Pinel), et même s’il prévoit le paiement par le locataire du ravalement, le bailleur devra en supporter le coût.

Si par contre le bail prévoit la prise en charge par le locataire des travaux prescrits par l’administration et qu’il est soumis à l’application de la loi Pinel, seuls les gros travaux de ravalement tels que définis précédemment ne pourront pas être imputés au locataire.

Déplafonnement du loyer et installation de commerces concurrents

Le loyer d’un bail commercial est en principe plafonné empêchant ainsi son augmentation au-delà de la révision fixée par le contrat. Ce principe connaît quelques exceptions dont la modification notable des facteurs de commercialité entraînant une augmentation de la valeur locative.

En vertu du code de commerce, il faut s’attacher à l’intérêt que présente, pour le commerce en question, l’importance du quartier, le lieu d’implantation, les moyens de transport (nouvelle ligne de tram par exemple) et notamment les commerces installés à proximité. Cette exception doit s’apprécier au cas par cas. La cour d’appel de Douai a ainsi jugé que l’installation de plusieurs enseignes dans le même secteur d’activité que le commerce en question (en l’espèce ameublement haut de gamme) constituait une amélioration des facteurs locaux de commercialité, car cela entraînait une spécialisation de la rue et un renouveau commercial.

Cet argument est conforté par une augmentation sensible du chiffre d’affaires durant la même période. Les juges ont donc décidé du déplafonnement du loyer. Dans cette affaire, nous pourrions nous interroger sur la position des juges dans le cas d’une baisse de chiffre d’affaires en lien avec l’installation d’enseignes concurrentes. Sur le même thème, la Cour de cassation constate l’augmentation de plus de 10 % de la valeur locative en raison d’une modification des facteurs de commercialité et considère que le loyer doit correspondre à cette valeur, quel que soit son montant (supérieur ou inférieur).

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