immobilier d’entreprise : rebond strasbourgeois
Avec plus de 60 000 m2 de transactions en 2014 (+ 61 %), le marché de l’immobilier d’entreprise revient à son niveau d’avant-crise, observe l'opérateur Rive Gauche-CBRE.
BUREAUX
A fin 2014, la demande placée a dépassé les 60 000 m² transactés (hors comptes propres et clés en mains), observe Rive Gauche-CBRE dans son étude sur le marché de l’immobilier d’entreprise. « Le marché des bureaux strasbourgeois revient à son niveau d’avant-crise et progresse de +61 % par rapport à l’année dernière (37 000 m²) », note l’opérateur. Parmi les grandes transactions, 48 % du volume de m² transactés concernent des transactions supérieures à 1000 m². Pour exemple, la Banque Populaire a installé son siège social dans l’opération « le W » place de Haguenau sur plus de 7000 m² ou encore le Conseil Général 67 qui a acquis l’Espace Vauban (4400 m²) rue Gustave Adolphe Hirn à Strasbourg.
Si elles restent importantes en volume en centre-ville (environ 50 % pour 30 311 m²), les transactions se situent majoritairement en périphérie, avec en tête le parc tertiaire de l’Espace Européen de l’Entreprise (47 % du volume des transactions de périphérie). Le volume d’offre immédiatement disponible quant à lui reste élevé, avec 152 000 m² disponibles au 31 décembre 2014, dont à peine 18 000 m² de neuf. La fourchette des valeurs locatives faciales observées lors des transactions se situe entre 125 et 195€ pour le neuf et restructuré, entre 110 et 150 pour le récent, et de 75 à 120 E HT/HC/m²/an. Les prix de vente oscillent entre 750 et 1100€ HT ou HD/m² pour l’ancien et de 1950 à 2500 E pour le neuf et restructuré.
L’offre immédiatement disponible reste principalement située en périphérie. L’Espace Européen de l’Entreprise, premier parc tertiaire de l’agglomération, totalise à lui seul 17 % de cette offre. A l’horizon 24 mois, aucune livraison significative n’est programmée sur le marché strasbourgeois. Les premières livraisons sur le secteur du Wacken sont prévues en 2018. Programme global : 41 000 m² de bureaux, 17 000 m² de logements, 11 000 m² d’équipements hôteliers et 3000 m² de commerces et services en rez-de-chaussée des immeubles de bureaux.
LOCAUX D’ACTIVITES
La demande placée -216 792 m²- retrouve elle aussi son niveau d’avant crise grâce à la mise en œuvre de grands programmes d’investissements industriels comme Usocome, Lilly, Punch, Millipore, Tryba, Lingenheld.
L’offre en locaux d’activités atteint les 367 071 m² (relativement stable par rapport à 2013), dont la part du neuf et restructuré est de 23 173 m² (contre 17 596 m² en 2013). La fourchette des valeurs faciales observées lors des transactions se situe entre 77 et 150 euros H/HC/m2/an pour le neuf et restructuré, de 54 à 117 euros pour le récent, et de 24 à 61 euros pour l’ancien. La répartition entre CUS et hors CUS se rééquilibre autour de 50/50 %. La qualité du parc immobilier continue de progresser en raison du classement de certains sites obsolètes en friches industrielles et sorties de stock (dont 11 000 m² à Wiwersheim et 7755 m² à Bischheim, des démolitions partielles d’ensembles vieillissants (6500 m² à Obernai) et à l’arrivée de nouvelles offres qualitatives suite à libération (12500 m², 6400 m² à la Meinau, 9950 m2 à Eckbolsheim).
ENTREPOTS
La demande placée -103 401 m²- est en légère baisse par rapport à 2012 (118 000 m²). Ce sont les opérations clés en mains qui se taillent la part du lion à défaut d’une offre existante adaptée, pour représenter 50 % des transactions. La tendance de fond sur la mécanisation pousse naturellement vers des bâtiments spécifiques et de grande taille. L’exemple local de cette année est la construction du transstockeur des Grands Chais de France à Peterbach : 100 mètres de long, 30 m de large et 40 m de haut. Parmi les mises en chantier 2015, Brennenstuhl à Mommenheim (7000 m²), Transports Huck à Obernai (5700 m²) et Transports Fuchs à Erstein (15000 m²). Les loyers se situent de 40 à 53€ HT/HC/m²/an pour le neuf et structuré, 30 à 45€ pour le récent et 20 à 37€ pour l’ancien.
L’offre logistique immédiatement disponible dans le Bas-Rhin atteint le 281 608 m², dont 198 000 dans la CUS. La part du neuf et restructuré est réduite à une peau de chagrin avec 6000 m², soit une ultime cellule disponible sur le site Prologis au Port autonome de Strasbourg. L’offre des entrepôts de « classe A » a également vu son volume se résorber fortement en un an (-33 %). Près de 40 000 m² des locaux disponibles ne répondent plus aux attentes des transporteurs, logisticiens et chargeurs, menaçant d’être frappés d’obsolescence. Il existe 23 offres au sein de la CUS, pour l’essentiel au PAS, dont 13 bénéficient d’un classement ICPE 1510*. FH
*normes visant à prévenir les sinistres dans les entrepôts couverts
Source : Rive Gauche, CBRE, janvier 2015 • 5 rue de Dublin à Schiltigheim • 03 88 37 11 00