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Immobilier d’entreprise : la grise mine

Offre et demande en déséquilibre, le marché de l’immobilier d’entreprise avec toutes ses composantes – bureaux, locaux d’activités et entrepôts – demeure encore atone en Alsace.

L'immeuble de bureaux Le Beverly, en cours de construction à Schiltigheim, sera commercialisé à la location par CBRE Rive Gauche. Doc remis

La crise pèse lourd sur le marché immobilier d’entreprise alsacien. Selon le bilan 2013 et les perspectives 2014 de Rive Gauche, membre du réseau CBRE, les acteurs économiques préfèrent marquer un statu quo en attendant la reprise. Olivier Braun, directeur de Rive Gauche CBRE Strasbourg, fait le constat de ce « marché qui tourne au ralenti » et qui risque à l’avenir de se retrouver « en danger si personne ne prend le risque d’avancer » dans les projets entrepreneuriaux. Conséquence directe, l’offre immédiate des bureaux enregistre une hausse de 12% par rapport à l’année précédente, soit 150.000 m² dont, seulement, 25.000 m² de structures neuves ou restructurées. Une augmentation due aux libérations de sites tertiaires, nombreuses en 2013, pour des raisons liées à l’optimisation des coûts et des charges ou à l’obsolescence des immeubles.

Mais, si le marché de bureaux reste globalement très offreur, la part du neuf est de plus en plus faible, soit 17%, et en constante baisse. Un scénario paradoxal de pénurie pourrait donc être envisagé à l’avenir. Quant à la demande placée, le volume des transactions s’élève à 41.000 m² en 2013 dont la plupart en périphérie dans les parcs d’activités. En repli de moins 24% par rapport à 2012. A l’inverse des grandes métropoles régionales, ces transactions ne dépassent pas des surfaces de 2800 m², 93% étant même inférieures à 500 m², car les entreprises cherchent à optimiser le coût, tout en proposant aux salariés un cadre de travail de qualité. Malgré ce contexte morose, 2014 devrait être porteur d’espoirs avec la promesse de 25.000 m² de livraison en début d’année, dont 15.000 m² en centre-ville.

En ce qui concerne les locaux d’activités, le stock immédiat dans le Bas-Rhin a fondu de 20% l’année dernière, suite à un concours de circonstances particulier lié à la commercialisation de 4 grands ensembles immobiliers, l’obsolescence d’une partie du stock reclassé en friche et la démolition d’anciens sites industriels ne répondant plus aux attentes du marché. Par ailleurs, si 17.500 m² neufs sont disponibles, l’attentisme ambiant n’encourage pas le restant de 40.000 m² dans les cartons à une concrétisation sans pré-commercialisation. Le marché des entrepôts, très consommateur de foncier, enregistre une progression de l’offre de seconde main, mais également une érosion de son stock neuf, soit 71% du stock immédiat recensé. Les entreprises demandent des critères de plus en plus spécifiques et souhaitent du « sur mesure » rendant ainsi les opérations en blanc très rares. Une perspective en gris.

Iuliana Salzani-Cantor

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