Criset sanitaire : premiers jugements relatifs au non-paiement des loyers commerciaux

Depuis le 17 mars 2020, la question des loyers commerciaux est au cœur des débats. En raison de la crise sanitaire et des mesures administratives visant à réduire la contamination, de nombreux locataires de locaux commerciaux (commerces, restaurants, hôtels entre autres…) n’ont plus disposé de la trésorerie nécessaire pour régler les charges fixes de leur entreprise. Le loyer en représente une grande partie. Là où l’activité partielle a permis de sauvegarder les emplois en finançant une très grande partie des salaires, le fonds de solidarité n’a pas suffi à combler la dette de loyer. Il a été alors largement question de la mise en œuvre des outils juridiques en matière contractuelle tels que la force majeure ou l’imprévision. Afin de limiter les litiges potentiels, des mesures incitatives à destination des bailleurs ont également vu le jour. C’est le cas du crédit d’impôt par exemple ou avant lui de la possibilité de modifier ses échéances fiscales d’impôt sur le revenu.

Force majeure

Dans l’intervalle entre les deux confinements, des recours en référé de locataire ou de bailleur ont été introduits. Les décisions sont parfois à la faveur du locataire, parfois à la faveur du propriétaire, mais la constance demeure la non-reconnaissance de la force majeure et la non-application de l’exception d’inexécution. En effet, même si l’imprévisibilité de la survenance de la crise sanitaire et son extériorité au contrat ne font aucun doute pour les juges, la force majeure ne peut pas être invoquée pour une somme d’argent, écartant ainsi le caractère irrésistible. Quant à la théorie de l’exception d’inexécution, le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur n’est pas retenu. Les juges vont davantage s’attacher à l’obligation d’exécution de bonne foi des conventions pour les deux parties et vérifier si les conditions d’exécution des obligations respectives ont été adaptées en raison des circonstances exceptionnelles.

Négocier un accord

Il s’agit notamment de constater si le locataire a demandé un échelonnement des loyers et/ou la signature d’un avenant ou tout du moins a tenté un règlement amiable auquel le propriétaire n’aurait pas donné suite. Si tel n’est pas le cas, le jugement pourrait être en faveur du bailleur qui, lui, de bonne foi aurait proposé un aménagement des paiements des loyers. Aussi, face à une telle incertitude des jugements à venir, dès le premier confinement, les professionnels du droit ont invité les locataires et les propriétaires à négocier un accord rédigé sous la forme d’avenant. La médiation, le mandat ad hoc ou la conciliation doivent être privilégiés comme solutions alternatives à une procédure judiciaire incertaine.